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금천구 부동산 시장, 무슨 일이?
2022~2023년 동안 서울 외곽 중 상대적으로 저렴한 신축 아파트로 주목받았던 금천구.
하지만 2024년 하반기 이후 대출 규제(특히 6억 초과 대출 제한)로 인해 거래가 급감하고, 금매물이 시장에 쌓이기 시작했습니다.- 2025년 6월 기준 금천구 아파트 거래량: 전년 대비 50% 이상 감소
- 대부분 단지 실거래가 하락률: 15~23% 수준
금천구 아파트 실거래 하락률 TOP8
8위. 삼익아파트 (시흥동)
- 준공: 1999년
- 실거래 하락률: ‑15.1%
- 실거래: 7.1억 → 6.03억 (32평형)
- 특징: 숲세권, 비역세권, 후발 단지
7위. 남서울 힐스테이트 (시흥동)
- 준공: 2012년
- 실거래 하락률: ‑16.1%
- 실거래: 11.3억 → 9.48억 (34평형)
- 특징: 브랜드, 학세권, 대단지
6위. 독산중앙하이츠빌 (독산동)
- 준공: 2004년
- 실거래 하락률: ‑16.2%
- 실거래: 8.7억 → 7.29억 (33평형)
- 특징: 역세권, 전세가율 높음
5위. 롯데캐슬 골드파크 3차 (시흥동)
- 준공: 2018년
- 실거래 하락률: ‑18.3%
- 실거래: 14.2억 → 11.6억 (35평형)
- 특징: 신축, 브랜드, 초고층, 역세권
4위. 관악우방아파트 (시흥동)
- 준공: 2002년
- 실거래 하락률: ‑19.3%
- 실거래: 7.25억 → 5.85억 (32평형)
- 특징: 숲세권, 인프라 약점, 거래 절벽
3위. 롯데캐슬 골드파크 1차 (시흥동)
- 준공: 2016년
- 실거래 하락률: ‑19.5%
- 실거래: 13.7억 → 11.03억 (34평형)
- 특징: 역세권, 브랜드, 대단지
2위. 관악산 신도브레뉴 (시흥동)
- 준공: 2006년
- 실거래 하락률: ‑21.9%
- 실거래: 7.3억 → 5.7억 (31평형)
- 특징: 소형, 비역세권, 전세 수요 낮음
1위. 한신아파트 (독산동)
- 준공: 1991년
- 실거래 하락률: ‑22.9%
- 실거래: 8.5억 → 6.55억 (32평형)
- 특징: 역세권, 입지 우수, 노후 리스크
왜 이렇게 하락했을까?
- 6억 이상 대출 제한 규제
→ 금천구 중대형 단지 대부분이 이 구간에 포함 - 투자심리 위축
→ 브랜드, 역세권 아닌 단지 타격 - 전세가율 차이
→ 전세 수요 낮은 단지의 급락 폭 심화
앞으로는 어떻게 될까?
회복 가능성 있는 단지
- 역세권
- 브랜드
- 전세가율 높은 중대형 아파트
예: 롯데캐슬 골드파크, 한신아파트
회복이 늦을 단지
- 소형
- 비역세권
- 전세 수요 낮음
예: 신도브레뉴
실거주자 전략
- 지금이 저가 진입 타이밍일 수 있음
- 역세권 + 금매물 + 전세가율 높은 중저가 단지
- 남향·중층 실입주 가능 매물 우선 고려
투자자 전략
- 아직은 보수적 관망이 우선
- 정책 변화, 거래량 회복 등 반등 시그널 확인 후 진입
관전 포인트
- 2027년 신안산선 개통
- 정비사업 추진 여부
- 서울 외곽에서의 풍선효과 가능성
이 요소들이 결합되면, 금천구는 ‘미니 신도시급 반등’의 중심지가 될 수 있습니다.
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